Верховный Суд РФ оставил в силе решение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) против НП «Уральская палата недвижимости» (г. Екатеринбург), подтвердив тем самым решение суда предыдущей инстанции. Это дело является примером того, как российское антимонопольное законодательство препятствует кооперации, самоорганизации бизнеса, без которого невозможно создание нормальной рыночной экономики. Ведь пострадала Уральская палата недвижимости по большому счету, за создание кодекса добросовестного поведения для риэлторов. Видимо, руководитель ФАС Игорь Артемьев ностальгирует по таким «прелестям» лихих 90-х, как черные риэлторы, разгул мошенничества, когда рынок жилья называли не иначе как рынок жулья.
Началось с того, что ФАС возбудила дело против НП «Уральская палата недвижимости» по признакам нарушения ч. 5 ст. 11 № 135-ФЗ, выразившегося в координации экономической деятельности своих членов путем установления единых и обязательных для них правил поведения на рынке недвижимости, в части определения характера договоров в качестве «эксклюзивных», исполнение которых приводит к отказу членов УПН от заключения договоров с теми покупателями (заказчиками риэлтерских услуг), которые уже заключили эксклюзивные договоры.
При рассмотрении данного спора судами приняты во внимание установленные в рамках возбужденного антимонопольным органом дела обстоятельства того, что риэлтерская услуга, оказываемая агентствами недвижимости — членами НП «УПН», представляет собой систему взаимосвязанных действий, осуществляемых риэлтором от своего имени (имени клиента) и включает следующие этапы:
Консалтинговый этап. Риэлтор на данном этапе совершает следующие действия: — оказывает информационно-консультационные услуги (информирует, консультирует клиента, в случае необходимости для этого организует привлечение специализированных организаций и профессиональный специалистов); оказывает услуги, направленные на сбор сведений о предлагаемом к продаже объекте недвижимости; от имени клиента выполняет данные им поручения по сбору документов, необходимых для определения соответствия объекта недвижимости требованиям действующего законодательства для участия в гражданском обороте.
Этап «продвижения объекта». На этом этапе риэлтор совершает следующие действия: — от своего имени, но в интересах клиента размещает сведения об объекте недвижимости на информационных ресурсах, регулярно осуществляет их актуализацию; от своего имени, но в интересах клиента формирует предложения для потенциальных покупателей объекта недвижимости; оказывает услуги либо по поручению клиента организовывает и осуществляет показ объекта недвижимости.
Этап заключения предварительного договора. Данный этап предполагает закрепление намерения потенциального покупателя на приобретение объекта недвижимости. На этом этапе риэлтор совершает следующие действия: оказание услуг по согласованию условий сделки в отношении объекта недвижимости с клиентом и потенциальным покупателем; от имени клиента либо от своего имени оформление договора, обеспечивающего совершение сделки с объектом недвижимости. Это может быть как предварительный договор с авансом, задатком либо обеспечительным платежом, так и договор оказания риэлтором услуг покупателю объекта недвижимости.
Оценив положения договоров между риэлторами и клиентами, ФАС пришла к выводу, что эксклюзивность возникает на всех этапах, тогда как с учетом вышеизложенных положений гражданского законодательства положения об эксклюзивном договоре могут распространяться на такие действия риэлтора, которые относятся последнему этапу — к совершению сделок в отношении недвижимости.
Членами НП «Уральская палата недвижимости» являлось более 220 агентств недвижимости, сведения о которых размещены в разделе «Члены УПН и кандидаты» на официальном сайте партнерства.
ФАС установила, что НП «Уральская палата недвижимости» владеет собственной мультилистинговой системой, содержащей сведения об объектах, где осуществляется реклама. Система мультилистинга — система, взаимодействующая с базой данных, в которой представлены объекты недвижимости на условиях эксклюзивных договоров, с помощью специальной программы, позволяющей разделить комиссионное вознаграждение, а также прописаны условия сервиса мультилистинга.
Этот сервис фиксирует размер денежной компенсации, которую выплачивает риэлтор, получивший соглашение с продавцом собственности, другим риэлторам за предоставление потенциального покупателя или за сотрудничество в поиске покупателя. Работа в мультилистинговой системе и в рамках членства в НП «Уральская палата недвижимости» осуществляется по принципу разделения комиссии между риэлтором продавца и риэлтором покупателя.
По мнению суда, при анализе представленных образцов договоров, применимых хозяйствующими субъектами — членами НП «Уральская палата недвижимости» для текущей деятельности, была выявлена идентичность условий данных договоров, в том числе, в части «эксклюзивности» предоставления услуги между собой. (Дело № А60-29577/2017)
