Арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил в силе решение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) против МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом (КУМИ) (Республика Марий Эл), подтвердив тем самым решение апелляционной инстанции.
Началось с того, что ФАС возбудила дело против комитета по признакам нарушения статьи 16 №135-ФЗ, выразившегося в изменении видов разрешенного использования земельных участков, заключении допсоглашения к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также в последующей уступке и реализации земельных участков по кадастровой стоимости без сохранения обязанности по комплексному освоению.
13.09.2013 постановлением Администрации КУМИ г. Волжска поручено организовать и провести торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. На официальном сайте администрации Волжского района и на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru 18.09.2013 опубликовано извещение о проведении аукциона, в нем установлен размер годовой арендной платы за земельный участок – 3 783 000 рублей. Аукцион признан несостоявшимся и принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником – ЗАО «Ариада». Учреждение и ЗАО «Ариада» заключили договор от 08.11.2013 № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 10 лет; размер ежегодной арендной платы – 3 783 000 рублей.
Постановлением Администрации от 14.11.2013 решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка, заказчиком определено ЗАО «Ариада». Фактически планировка и межевание территории в границах предоставленного земельного участка произведены 05.03.2014. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением Администрации от 05.03.2014 на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела вышеуказанного земельного участка. По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных коммуникаций, дорог».
Постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков 30.04.2014 изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома». Годовой размер арендной платы за все 109 земельных участков составил 109 079 рублей 28 копеек, т.е. в 30 раз меньше. В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в отношении вновь образованных земельных участков. При этом общая сумма сделок составила 10 740 000 рублей, тогда как согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы составлял 18 425 000 рублей. В 2017 году физлица обратились в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность без проведения торгов, приложив к заявлениям договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенные с ЗАО «Ариада». КУМИ г. Волжска и физлица 21.03.2017 заключили договоры купли-продажи земельных участков. При этом цена договора купли-продажи составила 1 566 рублей 50 копеек.
Суды посчитали, что ЗАО «Ариада» было обязано вносить арендную плату за владение и пользование всем земельным участком в размере и порядке, предусмотренном договором. Суды установили, что Администрация значительно уменьшила арендную плату. Суд отметил, что в данном случае договор аренды был заключен ЗАО «Ариада» по результатам аукциона и изменение его существенных условий, в том числе сроков и размера арендных платежей, невозможно без соблюдения процедуры проведения новых торгов. Суды сделали вывод о том, что нарушение запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах, влечет признание ничтожным дополнительного соглашения к договору аренды.
Суды также признали обоснованным вывод ФАС о неправомерном изменении Администрацией вида разрешенного использования земельного участка, и установили злоупотребление Администрацией, компанией и КУМИ г. Волжска своими правами при заключении допсоглашения. Следствием стала возможность оформить передачу права аренды на отдельные земельные участки пяти физлицам с оплатой по цене, ниже выкупной цены, определенной в договоре аренды. Антиконкурентные последствия заключенного соглашения подтверждает факт того, что в результате неправомерного поведения Комитета муниципальный бюджет недополучил более 12 миллионов рублей; комплексное освоение земельного участка не осуществлено, граждане не имеют возможности использовать построенные жилые дома по назначению. Кроме того, имеется угроза возложения дополнительных обязанностей на сетевую организацию ООО «ВСК» по подключению объектов к сетям электроснабжения в отсутствие объектов электросетевого хозяйства. (Дело № А38-4810/2018)
